Penulis: Ganda Situmorang
Saya terus melakukan monitoring terkait IKN. Terbaru adalah aspirasi investor supaya lahan IKN bisa diperjualbelikan. Jadi pertanyaan. Ini investor apa spekulan tanah?
Jadi gini. Ada aspirasi investor ingin memiliki tanah di IKN. Dengan demikian tanah IKN bisa dijadikan aset. Sertifikat Hak Milik yang tertinggi dan terkuat. Investor tidak puas kalau hanya sertifikat HGU, meskipun 100 tahun lamanya.
Kenapa investor ingin tanah IKN jadi aset hak milik? Barangkali, tentu saja supaya aset tersebut bisa dijadikan objek transaksi jual – beli. Aset tanah juga bisa jadi agunan kredit ke bank lokal. Bank lokal memang berjalan sistem pajak gadai. Beda kalau bank luar negeri.
Nilai tanah terus naik. Semakin sering transaksi jual – beli objek tanah yang sama, otomatis nilai transaksi makin besar. Seolah olah nilai tanah bertambah akibat jual beli berulang kali para spekulan tanah. Mirip fenomena gelembung, makin besar kelihatan makin menarik dan seksi. Lalu tiba-tiba meletus duarrr! Ini resiko nyata kalau tanah IKN mau dijadikan hak milik. IKN: Ibu Kota Negara bisa mangkrak oleh gelembung.
Belum lagi klaim penduduk lokal dan modus nominee para mafia tanah. Semua akan berebut beradu otot dan otak, klaim hak milik tahan di IKN. Ini sudah terjadi dimana-mana proyek strategis nasional. Lihat saja yang sudah kejadian di Mandalika, Danau Toba, dan lain-lain.
Tahu gak kenapa proyek pemerintah di China hampir tidak ada yang mangkrak? Elon Musk bisa bikin Giga Shanghai selesai dalam setahun langsung produksi Tesla. Satu; karena China bersih korupsi, dan dua; karena semua tanah milik negara.
Menjadikan lahan IKN sertifikat hak milik mendatangkan satu manfaat, seribu mudarat.
Di atas aset tanah IKN, kan ada proyeksi usaha properti dan usaha turunannya. Properti berupa bangunan serba eco green tentu nilainya premium. Harga sewanya juga premium. Pasar sudah ada, pasti. Tidak ada cerita properti di IKN tidak laku. Proyeksi penghuni IKN 1.9 juta lebih manusia. Ini pasar captive yang sangat besar dan menguntungkan.
Setelah properti maka usaha lainnya otomatis terbuka. Sektor jasa dan FMCG diantara sedikit contohnya.
Jika dilakukan hitungan sederhana emak pasar pagi. Nilai aset tanah IKN jika dijadikan SHM sangat kecil dibandingkan dengan nilai rental property super eco green premium tadi. Pakai proyeksi konservatif ROI 15 tahun. Maka masih ada 85 tahun lagi masa HGU untuk terima pendapatan rental properti dengan untung bersih sebersihnya.
Setelah rental property, bahkan usaha komersial lainnya termasuk jasa dan FMCG bahkan nilainya lebih besar lagi dari nilai usaha rental properti tadi.
Rumus: (Aset SHM) <<< (Rental Properti) <<< (Serba Komersial, jasa dll)
Investor spekulan tanah tentunya tidak melihat proyeksi usaha sejauh rental properti dan serba komersial. Hitungannya adalah transaksi untuk memburu rente. Transaksi jual – beli tanah di IKN. Kan itu aspirasi investor. Entah siapa investor yang dimaksud.
Investor IKN mestinya setara pengembang kawasan yang sudah advanced. Katakanlah Sinar Mas Land aksi land banking dan jual gambar site plan untuk dapat untung. Bambang Susantono Kepala IKN jebolan SML.
SML belanja modal yang tidak sedikit buat land bank. Lalu bikin master plan, site plan, bangun gapura megah sikit. Sampai disini sudah bisa jualan. Jadi orang beli gambar. Langsung KPR bank lokal. SML dapat untung pertama kali dari penjualan kapling dan gambar properti. Harga naik berkali lipat. Selanjutnya dari rental dan manajemen real estate.
Sepertinya Bambang Susantono mau adaptasi ilmunya dari SML ke IKN. Copy paste. Lalu ada aspirasi investor, UU IKN terpaksa mau direvisi. Supaya investor bisa jual beli tanah di IKN. Ini preseden buruk.
Bank lokal harus membuat instrumen pembiayaan di IKN tanpa agunan tanah.
Saya ingin berandai-andai. Seandainya saya dapat konsesi HGU di IKN satu klaster saja.
Saya bikin site plan untuk satu blok master plan IKN. standarnya eco green tentunya. Katakanlah saya mau garap satu klaster kantor dan hunian terpadu. Kuota satu klaster 100 ribu orang. Maka saya dapat captive market 100 ribu konsumen. Dari situ saya akan menyusun business plan lengkap dengan DED. Semua dokumen disatukan lalu dijadikan lampiran untuk melengkapi HGU dari IKN. HGU sekaligus jaminan captive market, masa berlaku HGU 1000 tahun. Dengan bundel dosier HGU dan lampiran dokumen tersebut seharusnya bank lokal sudah boleh membuat instrumen kredit usaha HGU IKN. Tanpa agunan tanah. Cukup bundel dokumen tadi. Semua dokumen pakai stempel pemerintah dan negara. Ada gambar Burung Garuda disitu.
Pencairan kredit usaha secara bertahap. Jika proyeksi pembangunan klaster 5 tahun maka pencairan kredit bisa saja 20% per tahun selama lima tahun. Kasih grace period sampai usaha berjalan. Tanpa agunan!
Dengan HGU satu klaster sebesar 100 ribu orang di dalamnya. Saya bisa menjadi konglomerat baru. Omset pendapatan rental properti saja sudah ratusan miliar!
Jika dihitung lebih lanjut ke serba komersial nilainya, omset usaha mencapai Triliunan. Bank lokal bisa membuat instrumen pembiayaan tanpa agunan tanah plus grace period.
Resiko mangkrak bisa dikelola, dimitigasi dan didistribusikan secara tanggung renteng. Kecuali force majeur. IKN hampir mustahil terjadi gempa bumi, apalagi letusan gunung berapi jauh di seberang pulau.
2 Desember 2022
